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住建部发声定调, 旧改全面来袭, 20年以上的老房子又吃香了吗?

发布日期:2022-04-08 10:54    点击次数:211

根据国家统计局公布的数据显示,截至2021年我国平均房价为10139元/平方米,依旧在万元以上。很明显可以看出,虽然2021年下半年全国平均房价出现了下跌,但是最终2021年底的平均房价还是高于2020年9860元/平方米的平均房价。房价上涨大家都习惯了,毕竟在过去20多年,我国的房价一直都是涨多跌少,几乎房价每年都在创新高。就比如最近一次房价大涨行情发生在2015年-2017年,很多城市的房价都很快走出翻倍行情,特别是很多三四线小城市,房价也从原来的3000多元涨到了七八千元左右。

那么,为什么我国房价能涨得这么高,并且能够持续20多年呢?其实原因也很简单,就是住房资源紧缺,虽然在1998年住宅全面商品化改革之后,我国房地产行业进入了高速发展时期,但是由于我国城镇化建设快速推进的原因,每年都有近2000万农村人口流入城市之中。人们进入城市之中,第一时间需要解决的就是住房问题,所以随着人口的流入,人们对住房的需求也在持续上涨,这就是房价能够持续上涨的原因。而随着人口的持续流入,城市中的人口越来越多,对此城市就需要大规模地发展和扩张。虽然现在城市中建设的都是高层住宅和高层写字楼,但是由于人口流入的实在是太多了,就算建设的都是高楼大厦,土地资源依旧没有非常紧缺。为了解决土地资源紧缺的问题,城市在不断向外扩张的同时,也会对城市中的一些低层老房子和城中村进行拆迁改造。

提到拆迁,很多人第一时间想到的就是“暴富”,因为随着房价的不断走高,拆迁补偿金不断刷出天价。现如今,通过拆迁获得千万甚至上亿的补偿金都不让人惊讶了。就比如深圳白石洲拆迁,不仅拆出了一千多位千万富翁,同时还拆迁了不少亿万富翁。当然,这些赔偿金额非常高的都是城中村拆迁,对于城市中老小区的拆迁,也就是棚改拆迁,拆迁补偿远低于城中村拆迁。虽然城市中的老小区拆迁补偿不多,但是由于这些老房子太破旧了,居住环境不舒适,又没有电梯,所以很多老小区业主也都希望通过拆迁来改善居住环境。但是从2020年开始,我国棚改项目开工数量越来越少,取而代之的就是针对老小区进行翻新改造。也就是说,原本要拆迁的老小区,未来大部分都要经过翻新改造来改善人们的住房问题了。

那么,为什么要用旧改来取代棚改呢?原因有3点,第一是目前剩余的大部分老小区都只是破旧而已,本身没有太大质量问题,如果还像过去那样大拆大建,会浪费大量的社会资源。根据统计数据显示,中国从2009年棚改拆迁开始到现在,我国已经推进改造约1亿多人居住的城镇棚户区和城中村;第二是我国住房资源已经过剩,没有必要再去大规模拆低楼建高楼了,根据统计数据显示,目前我国96.86%的城镇家庭都已经有了房子,户均超过1.5套,仅城镇家庭拥有的房子就足够城市中所有的人居住了;第三是从2015年开始棚改拆迁补偿的房子改成了货币,这导致大量资金流入楼市,很大程度上推动了楼市炒作现象。因此,不管是为了节约社会资源还是为了打击楼市炒作,用旧改取代棚改都是非常符合目前的楼市的。

在2021年8月底,住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》,在通知中明确规定:未来城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现有总建筑面积的20%。也就是说,未来并不是不再拆迁,只是不再像过去那样大拆大建了,未来就算是拆迁也只会是小面积拆迁。进入2022年,老旧小区旧改政策已经启动两年了,全国很多城市的老旧小区旧改工程也都全面启动,很多老小区也都已经完成了翻新改造。那么,在2022年是否还会进行棚改拆迁呢?答案是肯定的,只是数量非常少。在2022年2月24日,住建部长王蒙徽在谈到“2022年工作部署”时也坐实了这一点:住建部计划2022年棚户区改造总量120万套。120万套,看似很多,但是相比于2020年已经降低一半了,相比于2018年以前每年600多万套更是降低了80%。

既然拆迁数量少了,那么旧改数量就会大幅增加,住建部在2021年8月份以来就多次给出明确的答案。特别是2022年2月24日,住建部部长王蒙徽发声定调:2022年推进城镇老旧小区改造。通过吸引社会力量参与、创新金融支持方式、促进存量住房用途调整等措施,把这项重大的民生工程,同时也要把发展工程做好。确实,针对老小区的旧改,财政部预计要在5年内投入超过4万亿元,预计要完成21.9万个老旧小区的改造。

根据目前已经完成翻新改造的老小区来看,这次老小区翻新改造是一次彻底的翻新改造,不仅会将小区的绿化环境、基础配套设施和楼栋外貌彻底翻新,同时还会增加一些基础配套设施来改善老小区的居住环境,比如增加停车位、社区医疗服务、加装电梯、北方小区加装暖气等等。另外,对于一些小区,在旧改过程中还会引进养老托育助餐和服务水平好的物业,这些会极大方便老小区业主的正常生活。对此,很多业内专家表示:老小区翻新改造完成之后,普遍会升值20%以上,如果能够加装上电梯,那么升值空间就更高了。

确实,随着老旧小区翻新改造完工,这些老房子获得了新生,居住环境和居住舒适度得到了大幅提升。大家都知道,老小区一般都位于老城区,也就是市中心,所以这些老房子的地理位置、交通、基础配套设施、商业配套设施和公共服务设施都是一个城市最好的。就比如好的教育资源和医疗资源基本上都集中在市中心,所以,这些老房子本身就有很多优点,如今又通过旧改获得新生,这些房龄超过20年的老房子又要吃香了。特别是那些地段佳、资源好、户型好、底子好,还能加装电梯的老房子,未来大概率会越来越受人们的欢迎,价值也将越来越高。



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