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高层“停建”? 明确了: 2022按照“新标准”处理, 2类房子吃香了

发布日期:2022-04-08 11:29    点击次数:145

前不久,国家统计局公布了《2021年国民经济和社会发展统计公报》。报告数据显示,全国常住人口城镇化率为64.7%,比上年末提高0.83个百分点。过去四十余年城镇人口数量从1.7亿快速增至9.1亿,净增7.4亿,整体城镇化率从17.9%提升至64.72%。根据北大光华管理学院教授估算,未来30年内,我国城市化仍有20%的提升空间,进入世界前列水平。

说到底,城镇化的本质就是人口从农村流向城市,劳动力从第一产业向第二、第三、第四产业的转移,改善了地区的产业结构、提高工业生产的效率、也实现了科学技术的进步和信息化的推进,推进城镇化也是无数国家走向发达必经之路。与此同时城市中也迎来了翻天覆地的变化,一座座高楼大厦拔地而起,人们纷纷进入高层生活办公,就连许多县城也开始建造高层。一个比较直观的感受就是近些年高层住宅数量越来越高、越来越多,也越来越密集。

不得不承认的是,早期高层住宅的建设还是利大于弊的,提高了城市土地的利用率,同时解决了与日俱增的住房需求问题,不少购房者纷纷搬入高层,享受更好的光照通风效果,视野也更加开阔。但随着时间的流逝,不少代表性的专家发表了自己对于高层的看法:1、城市规划设计研究院院长李晓江认为:许多城市已经成为“水泥森林”,高层住宅以后会是一个沉重的负担;2、北大教授朱国忠直言:高层住宅未来将会沦为“贫民窟”;3、东北财经大学经济中心主任周天勇也表示:伴随着一系列问题出现,高层住宅未来将会变得一文不值。

从购房者的角度来看,如今高层住宅主要存在以下三个问题:

1、性价比越来越低

一般来说,随着楼层不断增加,相应的电梯、楼梯等公共设施也会变多,因此导致整体的“公摊面积”也就越来越大。比如前阵子青岛某楼盘被曝公摊面积高达46%,原本146㎡的房子拿到手后只有78㎡,表面上是高楼大平层,实际上却是“鸽子笼”,这几栋楼就高达65层。虽然绝大多数高层住宅的公摊比例不会有这么离谱,但公摊比例达到30%的高层却并不少见,意味着原本100平米的房子,拿到手后只有不到70平米,得房率较低。

对于购房者来说,得房率越低意味着性价比越低,正因如此当前许多购房者宁愿去买多层、洋房,尽管单价高一些,但由于公摊比例比较小,因此整体算上单价和高层住宅差不了多少。更为重要的是,公摊面积业主用不上,却还要为此承担一系列的费用,比如物业费、取暖费、个人所得税等,进一步降低了高层住宅的性价比。

2、居住体验越来越差

一般来说,业内通常使用“容积率”来作为衡量居住体验的标准,容积率越高居住体验越差。按照市场标准,多层住宅容积率为0.8-1.2之间,但是高层住宅的容积率高达3.0-5.0,更有部分高达7.0,严重降低了生活质量。举个简单的例子,由于小区住户过多,各种公共资源都要承受很大的压力,加剧了老化速度,每逢节假日或者傍晚散步的时候,小区会出现特别多的人,那么原本安静的环境也会嘈杂起来,就不利于散心和休息了。与此同时,由于住宅之间的楼间距逐渐缩小,导致中间往下的住户采光通风效果都受到影响,室内长期阴暗潮湿。

除了居住体验以外,火灾也是不容忽视的安全隐患问题。随着房龄的增加,一些不稳定的因素也会增加,比如电线短路、设备老化等,这些都有可能导致火灾。对于一些物业疏于管理的小区来说,随意停放的车辆可能会妨碍消防车运行。由于楼层过高,消防救援也存在一定困难。公开资料显示,现有车辆装备最大举升救援高度为101米,大概为34层的高度,因此对于40层以上的住宅来说,无论是救援还是逃生难度都比较大。

3、拆迁问题

对于购房者来说,未来房屋是否能拆迁是直接关乎切身利益的问题。不少人认为,一旦高层住宅达到一定的年限,也能够像过去城中村一样拆迁重建,但事实真会如此吗?对此业内人士给出了答案:过去房屋之所以能够拆迁,主要原因是多层住宅拆掉后能够重新建造更高的住房,但对于如今普遍都是三四十层的房屋来说,按照150%的赔付比,需要建造50层以上的住宅才能够回本,要想盈利需要建造60层的住宅,因此基本上不可能拆迁。

事实上,无论是专家学者对于高层住宅的担忧,还是购房者认为高层住宅存在的一系列弊端,对于这些问题国家早已经注意到了,近两年相关部门也多次提出要“推进城市更新和建设方式的转型”,住建部也已明确:2022年起住宅要按照“新标准”处理。自2020年以来一直在发布新规进行调控,比如《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》,《关于加强县城绿色低碳建设的意见》,去年9月更是发布了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知(征求意见稿)》,具体要求如下:

对此我们不难得出两个结论:第一,未来开发商难以建造三四十层以上的住宅,新规明确指出要与当地消防救援能力相匹配,但上文已经提到过,目前消防极限救援能力为101米,一些县城的救援高度更低。第二,作为重大公共建设项目报城市党委政府审定,实行责任终身追究。

高层或将“停建”?

除了“停拆”以外,未来高层住宅可能还要面临“停建”的问题,主要有两方面的原因,其一是随着高层住宅问题暴露,越来越多的购房者未来不会选择高层住宅,因此开发商更加愿意迎合市场需求建设多层住宅。第二个原因在于在上述一系列新规的要求下,对于如今遍地都是百米高度的住宅来说,开发商不会去拆迁,因此也不会重建高层。

与此同时,还有两道新规可能会对高层住宅产生影响,第一是当前北京、江苏、浙江、上海等地已经明确要求新建4层以上的多层住宅加装电梯。如今建房技术早已成熟,住房加装电梯已不是难事,因此未来多层住宅同样能够配置电梯。第二是随着“旧改”的不断推进,目前许多老旧小区也能够加装电梯,改善生活居住环境的同时,也解决了无数“悬空老人”难以出行的问题。

由此可见,对于当前的高层住宅来说,一方面是越来越不受欢迎,另一方面是在限高令、多层住宅加装电梯、旧改等一系列新规的要求下,未来开发商可能会以多层住宅建设为主,对于我们住房发展方向也会产生深远影响。目前来看,2022年起,这2类房子将会吃香:

第一类是加装电梯的多层住宅。相较于公摊大、容积率高、性价比低的高层住宅而言,加装电梯的多层住宅优势更大,原因在于这类住宅公摊比例较小,并且容积率也不高,因此整体性价比自然也会更高,与此同时火灾等安全隐患也小得多,并且随着未来市场需求不断增加,这类房源无论是出租还是出售都会更加受欢迎。

第二类是符合加装条件电梯的老旧小区住宅。事实上,对于这些老旧小区来说,本身就处于城市核心地段,周边各类资源配置都比较到位,在经历改造后,无论是生活品质还是生活质量都得到了明显提升,特别是加装电梯后更是弥补了出行的不足。因此未来存在更大的升值空间。



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